Las Provincias
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Las claves para la batalla judicial por los apartamentos turísticos
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Víctor Soriano | 22-05-2018 | 17:28

El agitado proceso de criminalización de las viviendas de uso turístico, que se han multiplicado en las ciudades en los últimos años gracias a los sitios web de reservas, parece haber alcanzado su cénit en los últimos meses, en los que ha asaltado con fuerza en el debate político.

Por ejemplo, el Ayuntamiento de Valencia ha sacado todas sus armas –e incluso sus influencias en la Generalitat-, de la mano de algunos colectivos vecinales y la patronal hotelera, para prohibir esta modalidad de alojamiento que permite que cualquier propietario de una vivienda compita en el mercado turístico. Por supuesto, con la excusa de atajar un problema de acceso a la vivienda, aunque estos apartamentos –poco más de tres mil en toda la capital- tengan un efecto marginal en los precios del alquiler.

La novedad está en que el frente de los ayuntamientos ha tomado forma jurídica. Superados los discursos, los propietarios de estas viviendas han empezado a recibir –masivamente, en ciudades como Valencia- notificaciones municipales sobre la incoación de procedimientos administrativos para restaurar la legalidad urbanística que la Administración considera vulnerada.

Esa es la nueva estrategia del Ayuntamiento de Valencia –que no puede regular las viviendas turísticas por ser competencia autonómica- ante los anteriores revolcones judiciales. En un primer momento se encontraron la la negativa de los tribunales a exigir una licencia ambiental a los apartamentos. Ahora se ha abrazado el urbanismo para atajar la deseada prohibición de los apartamentos.

El argumento de los ayuntamientos, como el de Valencia, se centra en equiparar las viviendas turísticas y los hoteles en lo que respecta a los usos urbanísticos del suelo. De este modo se pretende limitar la implantación de viviendas de uso turístico a aquellos inmuebles en los que podría abrirse un establecimiento hotelero y se les exige, en consecuencia, que obtengan una licencia municipal para cambiar de uso. En la práctica esto supondría prohibir esta modalidad de alojamiento.

Aun con todo, no es arriesgado afirmar que esta estrategia está abocada al fracaso ante los tribunales de justicia, que con total seguridad declararán la nulidad de las sanciones y de las órdenes de cierre de los apartamentos turísticos dictadas con este argumento. Ni siquiera una ley autonómica de turismo más restrictiva, que exija informes urbanísticos municipales, supondrá un verdadero obstáculo. Hay motivos sobrados para ello.

En primer lugar, es evidente que la equiparación entre viviendas de uso turístico y actividad terciaria resulta absurda: una vivienda –que ha obtenido su licencia como tal- no muta en su carácter residencial por el uso que le dé el propietario o por cuánto tiempo viva en ella. Y, desde el momento en el que la normativa turística permite el alojamiento en viviendas, el planeamiento no puede limitarlo. Siempre, claro está, que la vivienda sea legal –es decir, que se construyese con licencia y esté autorizada para su primera ocupación (el equivalente a la antigua cédula de habitabilidad, ya extinta). Lo contrario supondría aceptar que las potestades urbanísticas de la Administración alcanzan a decidir sobre si una vivienda puede ser la segunda residencia de su propietario o si éste puede alquilarla.

Por otra parte, la Administración va a encontrarse el duro frente del derecho comunitario: la directiva de servicios prohíbe las políticas de planificación económica, aunque estén disfrazadas de medidas urbanísticas. Es innegable que los ayuntamientos deben abordar el problema de acceso a la vivienda, pero no pueden hacerlo limitando las formas en las que los propietarios obtienen mejor rédito de las mismas, sino estableciendo políticas públicas de vivienda social. El argumento viene dado: en cuanto se afirma por los responsables políticos que la prohibición de las viviendas turísticas tiene por fin controlar los precios de la vivienda se reconoce la ilegalidad de la medida.

Finalmente, el último muro –insalvable- con el que se encontrará la Administración en los tribunales, será el de la competencia. No es sorprendente que detrás de la prohibición de los apartamentos turísticos aparezca los intereses del lobby hotelero. Las limitaciones a la libre competencia de los actores económicos, además de empobrecernos como sociedad, no son legítimas, y difícilmente superarían el examen judicial.

Los ayuntamientos mantienen, en definitiva, una guerra ideológica sin cuartel frente a las viviendas de uso turístico, cuyos embates no tardarán en perjudicar a la economía y a la seguridad jurídica, a pesar de que, es unánime, sobran los argumentos para defender la legalidad de esta modalidad de alojamiento turístico que es cada vez más demandada. Habremos de lamentar, una vez más, el tiempo y los recursos, tanto públicos como privados, invertidos en una batalla estéril. Mientras tanto, se desatienden las verdaderas necesidades en materia de políticas públicas de vivienda –que sí son una obligación de los ayuntamientos-, a las que parece que nadie esté prestando la atención que merecen.

Sobre el autor Víctor Soriano
Víctor Soriano i Piqueras es Abogado en una de las principales firmas españolas, urbanista y doctorando en Derecho Administrativo en la Universitat de València. Tras graduarse en Derecho y en Geografía y Medio Ambiente realizó un máster en Derecho Ambiental en la Universidad 'Tor Vergata' de Roma, además de otros estudios de postgrado, y ha publicado el libro "La huerta de Valencia: un paisaje menguante".