Las Provincias

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Autor: Víctor Soriano
La nueva regulación de las zonas inundables en la normativa estatal
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Víctor Soriano | 06-04-2017 | 9:54| 0

La reciente modificación del Reglamento estatal del Dominio Público Hidráulico, operada a través del Real Decreto 638/2016, que entró en vigor el pasado mes de diciembre, modifica sustancialmente el margen de control de los organismos de cuenca –en general, las confederaciones hidrográficas-, incrementándolo muy notablemente, sobre las actuaciones edificatorias, incluso las que se desarrollan en la ciudad consolidada, cuando se realizan en zonas de flujo preferente de las aguas de escorrentía o en las zonas con riesgo de inundación.

Los nuevos artículos 9 bis y 9 ter regulan las limitaciones a los usos del suelo en las zonas de flujo preferente, estableciendo un rígido régimen que impide, en el suelo en situación básica de rural, un elenco variopinto de usos, desde gasolineras hasta depuradoras, pasando por invernaderos o instalaciones eléctricas de media y alta tensión; pero también de centros escolares o sanitarios o grandes superficies comerciales. Estos últimos quedan también vetados en suelo urbanizado, en el que, no obstante, las limitaciones para los demás usos son mucho más laxas y se concretan en medidas para evitar que se incremente el riesgo o se acrecienten los daños consecuencia de las inundaciones.

Curiosamente parece, en cambio, que por una defectuosa redacción de la norma se imponen condicionantes de diseño a las edificaciones residenciales en suelo en situación básica de urbanizado en el momento de entrada en vigor del Real Decreto, pero no en el que se encuentre en situación básica de suelo rural y experimente un proceso de transformación urbanística; sin embargo, parece poco probable que la Administración repare en este matiz y exigirá -en buena lógica- el cumplimiento de estos condicionantes en todas las situaciones.

En cambio, las limitaciones recogidas en el artículo 14 bis para las zonas inundables con un periodo de retorno de 500 años -es decir, en las que se produce una inundación, al menos, una vez cada cinco siglos- son menos restrictivas, y se limitan a una enumeración de usos a evitar en la medida de lo posible con una remisión genérica al planeamiento autonómico, si bien exigen, como ocurre también en el caso anterior, que el promotor de las obras acredite una anotación en el Registro de la Propiedad sobre la situación del suelo con respecto al riesgo de inundabilidad, así como la presentación de una declaración responsable ante el organismo de cuenca cuya finalidad es, de una forma dudosa, derivar posibles responsabilidades administrativas.

A la vista de la nueva redacción de la norma han surgido no pocas voces que advierten de una posible invasión de las competencias de las comunidades autónomas en materia de ordenación del territorio -ámbito en el que se enmarca, sin duda, el planeamiento de prevención de riesgos ambientales, entre ellos el de inundación, a pesar de su posible concurrencia con la planificación hidrológica- y otras, bien fundadas, que advierten de las dificultades prácticas que puede acarrear un exceso de celo de la Administración hidrológica ante el riesgo de inundación.

En cualquier caso, el grado de concreción de la norma estatal puede difícilmente ampararse en la competencia estatal en la regulación básica en medio ambiente pues alcanza determinaciones que no son ni siquiera propias de la ordenación del territorio o del urbanismo estructural, sino que descienden hasta la misma ordenación urbanística pormenorizada, reservada –en principio- a los municipios.

Queda, además, otra cuestión poco tratada –todavía-, pero muy relevante, que surge a la vista de la norma y sobre la que, mientras dure la vigencia del reglamento, habrá debate: las posibles indemnizaciones que tenga que asumir la Administración, en vía de responsabilidad patrimonial, frente a los propietarios de suelo a los que se les limiten derechos patrimonializados y quién debe hacerse cargo de ellas.

En definitiva, al margen del debate jurídico que va a producirse, no sin fundadas razones, sobre la competencia del Estado para regular con tanto detalle esta materia,  la regulación única para todo el territorio español no parece una decisión acertada, tratándose éste de un país de más de medio millón de kilómetros cuadrados de superficie, en el que coexisten regiones climáticas y fisiográficas muy diversas, y donde millones de personas viven en llanuras aluviales casi enteramente inundables en las que no es viable mantener una normativa tan severa.

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Pescar en el Brexit contra el urbanismo de Schrödinger
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Víctor Soriano | 12-10-2016 | 9:44| 0

A los pocos minutos de conocer el resultado del referéndum británico sobre la continuidad en la Unión Europea, algunos de los alcaldes de las primeras ciudades del continente ya estaban en guardia ante la oportunidad que se les plantea: con el Brexit, Londres, la primera plaza financiera europea y mundial, sale del paraguas del mercado comunitario y, en consecuencia, se vaticina un abandono, quizás masivo, de bancos de inversión, empresas y las pocas pero influyentes instituciones europeas con sede en la City –la principal, el regulador bancario único. Y en río revuelto, ganancia de pescadores. Atraer al capital humano y económico que escape del frío aislamiento del Reino Unido hacia la calidez de la Unión Europea es todo un pastel que ninguna de las grandes urbes del continente quiere dejar escapar.

Más allá de discusiones sobre cuál será la próxima capital financiera de Europa o sobre la ingenuidad de pretender que alguna de las ciudades españolas pueda sustituir a Londres como hogar de la crème de la crème de las finanzas mundiales, lo cierto es que las autoridades locales de las primeras plazas del país parecen esforzadas por convencer a las élites bancarias y empresariales londinenses para que se muden a España. Rebajas fiscales y otros variados incentivos –entre los cuales, la mano obra cualificada y a un coste moderado en comparación con Londres, París o Fráncfort, o el suelo barato, si no directamente a precio de saldo, sobre todo en comparación con la City o La Défense- son los principales atractivos que exhiben las ciudades, como Madrid, Barcelona, Valencia o Bilbao, que podrían aspirar a albergar las oficinas europeas de las primeras firmas mundiales.

Pero cuando se desenfocan los encantos que penden del anzuelo español aparecen los obstáculos y el problema, más bien prosaico pero de máxima relevancia, de si las grandes compañías con miles de empleados cuyos rascacielos iluminan el skyline londinense pueden encontrar una morada en cualquiera de nuestras ciudades porque los precios bajos no lo pueden todo –de lo contrario, Londres, París o Ginebra serían un erial económico- y la oferta de oficinas, en el país con más viviendas vacías del mundo desarrollado, es muy limitada, totalmente incapaz de asumir las pretensiones de gobiernos como el madrileño, que aspiran a un desembarco masivo en su capital. Como ocurre, por ejemplo, con Dublín o Luxemburgo, ciudades a las que todos, en la prensa internacional, ya descartan como destino de la banca británica.

Frente a este problema, las soluciones, que pasan inexorablemente por convencer a los inversores de que promuevan nuevos desarrollos inmobiliarios, se topan con el muro de la escasa seguridad jurídica y de la inoperancia política en materia urbanística, capaz de desnortar hasta al más orientado. Porque, si bien soy el primer defensor de la planificación sosegada, no podemos confundirla con la zancadilla que afecta a todos los procesos de transformación de suelo y de actuación inmobiliaria en todas nuestras áreas metropolitanas; sirvan de ejemplo la controvertida y absurda moratoria hotelera de Barcelona, la indefendible limitación de alturas en la edificación de la legislación madrileña que ya ha acabado –judicialmente- con varios planes, la política territorial desacompasada y torpe de la Comunitat Valenciana o el proteccionismo del plan de comercio vasco, cuya prohibición de centros comerciales acabó en el Tribunal Supremo, por no hablar de la norma andaluza que impone el estudio de género del planeamiento y un sinfín de etcéteras; todo ello aderezado, por supuesto, por la nulidad –llamada radioactiva- de los planes urbanísticos que puede llevar al traste un trabajo de años por un insustancial defecto formal y una tramitación administrativa de tal lentitud que sorprendería hoy incluso a Monsieur Sans-délai, y eso que ya debería estar acostumbrado. En definitiva, dilación e inseguridad jurídica, los dos peores ingredientes en la sopa del inversor, en un urbanismo digno del físico Schrödinger, en el que nunca se sabe si el plan está vivo o muerto hasta que hay sentencia firme, y eso acontece con lustros de retraso.

Debo reconocer que no creo que Madrid –ni ninguna ciudad española- vaya a poder competir, seriamente, por posicionarse como el nuevo epicentro de las finanzas europeas, mucho más allá de lo que ocurra con el urbanismo, pero menos podría todavía cuando la visita de un contemporáneo amigo del personaje de Larra –por ejemplo, ejecutivo de un gran banco de inversión- pueda llevarle diez años hasta tener un lugar donde levantar su sede y otros tantos en tener la seguridad de que un tribunal no anulará la licencia que le autoriza a ejecutarla o el plan en que ésta se sostiene. Nuestros políticos insisten en poner el acento en lo barato –en impuestos, alquileres y salarios- que les resultaría instalarse en España pero olvidan trabajar en las razones con las que convencer a los inversores de que lo barato no les acabará saliendo caro.

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El fuego urbanizador
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Víctor Soriano | 10-09-2016 | 1:31| 0

Cada vez que hay un incendio forestal –y si este es en un lugar de extraordinario valor ambiental, como el entorno de los dos parques naturales que rodean la ciudad de Xàbia- surgen algunas reacciones, que más que de tristeza, de solidaridad o de rabia frente a los desalmados que son capaces de armarse de una garrafa de combustible y quemar un bosque, se centran, rápidamente, en los espurios y ocultos intereses tras el fuego, en cómo el Club Bildelberg, los Illuminati y el Contubernio de Múnich se alían para mandar a un psicópata con gasolina a quemar lo primero que se encuentre. Pero no, no, no y mil veces no, los incendios forestales no son fruto de una conspiración inmobiliaria para especular con el suelo, diga lo que diga la cultura popular, el más hater de los influencers de Twitter –dispuesto a contradecir, incluso a Greenpeace- o el mismísimo presidente de la Generalitat.

Y es que, a pesar de lo electoralmente rentable o de lo cómodo que pueda ser dar esta insostenible justificación al inexplicable fenómeno de la piromanía –que, sin duda, obliga a un mayor esfuerzo en prevención y vigilancia y merece el endurecimiento de las penas y, especialmente, el efectivo cumplimiento de la responsabilidad civil que llevan aparejada- urbanizar el suelo forestal incendiado es prácticamente imposible en nuestro ordenamiento jurídico, y quien diga lo contrario, falta ostensiblemente a la verdad. Pero ya se sabe, los caminos de la demagogia son inescrutables y, cuando hay fuego, qué mejor que decir que el adversario pasaba por allí con un mechero.

Es más simple que todo el enrevesado debate conspiranoico: la ley estatal de Montes –en una más que posible intromisión inconstitucional en las competencias autonómicas en urbanismo, pero no es lo que nos ocupa- prohíbe taxativamente urbanizar el suelo forestal incendiado, al menos durante 30 años salvo, claro está, que estuviese previsto con anterioridad al incendio; algo que es prácticamente imposible en España, y más en la Comunitat Valenciana donde casi todo bosque es suelo protegido y esta protección es -afortunada y acertadamente- casi irreversible con la más reciente jurisprudencia de nuestros tribunales. La excepción, no obstante, existe, y es la que permite a los Parlamentos autonómicos o a las Cortes Generales, por ley, levantar la prohibición. Es decir, que para poder urbanizar un suelo quemado hace falta lo mismo que para derogar la ley que prohíbe urbanizarlo: otra ley. Desde luego, no parece una puerta abierta a la reclasificación desmedida y a cambiar pinos por hormigón; argumentación que sólo sostendría sin avergonzarse quien carezca hasta de la más mínima noción de nuestro derecho urbanístico.

Realmente, más que facilitar la especulación, el incendio la complica. A nadie se le escapa que sería mucho más sencillo edificar en un monte antes del incendio que después, porque para hacerlo bastaría la modificación del planeamiento urbanístico, con la, sin duda, mucho menos complicada aprobación municipal y de la administración autonómica; sin un fuego que apagar, sin una ley ad hoc aprobada por el parlamento, sin dar explicaciones, sin levantar la liebre del incendio provocado ni sus consecuencias penales… Pero, claro, contar esto, reconozcámoslo, recibe muchos menos retuits de la muchedumbre enfurecida.

Mientras tanto, tenemos un gobierno empeñado en cambiar la ley para prohibir lo que sólo se puede autorizar por una ley igual que la que podría derogar la prohibición, todo sea por el paripé. Y la maquinaria pesada preparada para entrar, seguro, sin miramientos, a arrasar lo poco que quede en el bosque quemado con la excusa de reforestar, mientras los expertos –entre los mejores del mundo en la materia, algunos valencianos- nos dicen que ahorremos todos esos millones, protejamos el suelo de la erosión y dejemos pasar el tiempo. Pero, no, aquí mejor aplaudamos siempre a los demagogos; porque los malos vicios no se los lleva el fuego.

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Festival Mare Nostrum, vuelva usted mañana
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Víctor Soriano | 10-07-2016 | 11:10| 0

No me gustan los festivales de música. No es que tenga nada contra la música, más bien al contrario, soy un melómano, pero tengo la sensación –no muy desencaminada- de que la música es tan irrelevante en esos eventos como principal es pillarse una tajada de campeonato. Sin embargo, no he podido abstraerme del culebrón que se ha generado a propósito de la fallida celebración del festival Mare Nostrum en la playa de Alboraya.

Me había prometido a mí mismo que no escribiría de este tema pese a que tiene todos los ingredientes necesarios para hacérmelo imprescindible: urbanismo, derecho administrativo, entorno de huerta… y polémica, mucha polémica. Pero he leído la carta que uno de los organizadores del festival Mare Nostrum ha enviado a Las Provincias, su lógica indignación –quizás algo sobreactuada- y su relato y he cambiado de opinión.

A primera vista, parece razonable que el alcalde de Alboraya haya decidido no ponerle su cabeza en bandeja de plata al Ministerio Fiscal y no haya autorizado el festival, que ha acabado cancelándose. Se esperaba que se celebrase este fin de semana. Tan convencidos estaban de ello los organizadores que incluso anunciaron su continuación a pesar de los informes negativos. Al final, no obstante, no se ha escuchado música en la playa de ‘els Peixets’: la policía desalojó a los asistentes este viernes.

Lo  cierto es que el lugar es cualquier cosa menos idóneo: motivos elementales de seguridad y preservación del medio ambiente desaconsejan encerrar a veinte mil personas entre un barranco, una autopista y el mar, todo ello sin accesos asfaltados y sobre un espacio natural –por mucho que, dicho sea de paso, el valor ambiental de ese espacio sea poco más que el del parking de un hipermercado de extrarradio (que he dicho que no me gustan los festivales, pero no por eso voy a ser menos objetivo).

Aun con todo, parafraseo a los inmobiliarios americanos: “ubicación, ubicación, ubicación”. Y los chicos del Mare Nostrum han fallado, sin duda, en la ubicación. No han sabido prever los evidentes riesgos jurídicos (sí, existen y hay que preverlos) a los que se enfrentaban en ese contexto, aderezados por una pugna política difícilmente comprensible, el habitual fenómeno ‘nimby’ (o de oposición a todo lo que se haga cerca de mi casa) personificado en el pseudoecologismo patriotero –y patatero- de Per l’Horta y un ayuntamiento más interesado en imponer su voluntad que en acatar la ley, que les ha generado una falsa esperanza en que el evento sería autorizado –quebrando el principio de confianza legítima y generándoles una lesión en su patrimonio que, si de mí dependiese, sería inmediatamente reclamada a la Administración-.

Pero si hay algo que sí comparto con los organizadores del festival es que les han engañado. Sumidos en una espiral de administración pública lenta e hipertrofiada, llevados de ventanilla en ventanilla, como le pasó al Monsieur Sans-délai de Mariano José de Larra, han acabado hundiéndoles de “vuelva usted mañana” en “venga usted más tarde”. El control administrativo de una actuación de este calado no puede dar un resultado imprevisible, tardío y contrario a los actos propios precedentes, que generaban la confianza de que la autorización llegaría.

A toro pasado, lo importante no ya es si debió autorizarse o no la celebración de un evento de esa magnitud en esa ubicación –salvo, claro está, para sus promotores-. La potestad, del municipio, se ha ejercido rechazando la autorización y, a la vista del interés inusitado que puso el gobierno local en defender el festival, si no se ha acabado autorizando es por motivos de calado. Lo contrario hubiera sido prevaricar. Ahora, lo verdaderamente importante –y necesario- es la reflexión acerca de si es normal que un negocio que comporta una inversión de cientos de miles de euros esté a la expectativa de la autorización administrativa hasta horas antes de abrir las puertas. Si es normal que, entre burócratas, partidos y grupos de presión se ahuyenten las inversiones. Pues, por supuesto, el dinero no compra el derecho a que la administración te dé un “sí” a todo; pero el derecho sí debería imponer a la administración a que la respuesta, afirmativa o negativa, llegue pronto y sin sufrir un dantesco viaje a los infiernos. Porque el dinero ni sufre, ni espera; pero se marcha con su música a otra parte.

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Sin casa, ni jardín: las consecuencias para los vecinos del “culebrón” del Botánico
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Víctor Soriano | 16-04-2016 | 4:47| 0

Aunque con el derribo del viejo ‘ayuntamiento nuevo’ acabaran tres décadas de polémicas sobre las actuaciones urbanísticas alrededor del Jardín Botánico de la Universidad de Valencia, la pax tripartita que se vislumbraba con el acceso al gobierno de quienes han estado detrás de las algarabías de los últimos años en el urbanismo de la ciudad no tardará en truncarse, tampoco junto al Botánico. Hace unos días, Las Provincias nos adelantaba la intención del gobierno municipal de reducir la edificabilidad residencial del barrio del Botánico en unos 200.000 m2, por lo que un buen puñado de edificios quedará fuera de ordenación. No malintencionado, pero si errado, el consistorio quiere relajar la densidad de aquel lado del ensanche, rebajando a cuatro las alturas de los edificios. Y claro, actuar en la ciudad consolidada –y tan largamente consolidada- no es ni fácil, ni inocuo.

Las consecuencias de esta vuelta al urbanismo de ‘varita mágica’, de la imposición sin consenso y sin ni siquiera consulta,  las pagarán los vecinos. Dejar fuera de ordenación una veintena de edificios todavía jóvenes no va a mejorar el paisaje urbano ni la calidad de vida –al menos, no durante lo que queda de siglo-, pero sí que va a complicar mucho la cotidianeidad de sus residentes y propietarios. Porque, ¿cuáles son las consecuencias de que el planeamiento declare una edificación como fuera de ordenación? Muy simplemente: a partir de la aprobación del plan, cualquier obra en el edificio que exceda de la mera conservación está prohibida, especialmente las rehabilitaciones tendentes a prolongar la vida útil de la construcción, pero también las necesarias para el cambio de uso de los locales –lo que complica la apertura de nuevos negocios y, de paso, ahoga a un barrio ya en el camino de la decadencia-, la renovación de las viviendas, la instalación de antenas de telefonía y un largo etcétera.

Pese a todo, lo más grave no es que no puedan realizarse obras, sino que se vacía el patrimonio de los propietarios sin contraprestación, en forma de una “expropiación” velada sin justiprecio. El objetivo de la declaración como fuera de ordenación es que los edificios desaparezcan y den lugar a otros acordes al nuevo planeamiento. Y, lógicamente, cuando eso ocurra, ya sea de forma sobrevenida –por ejemplo, por un derribo accidental- o por el paso del tiempo, quienes hoy poseen un edificio de diez plantas, tendrán que repartirse uno de cuatro, por lo que, en el camino, pierden más de la mitad de la superficie de sus viviendas y locales. No me confundan: no es que la figura sea siempre injusta per se, ni siempre inadecuada; el problema reside en el uso caprichoso y técnicamente injustificado que le da el gobierno municipal.

Aun con todo, el dislate no acaba ahí. El núcleo de la operación es, por supuesto, la ampliación del Jardín Botánico, objetivo deseado y duramente peleado por casi todos durante años. Pero frente a la posición que venía manteniendo tradicionalmente el Ayuntamiento, partidario de ampliar el Botánico, del que es propietario la Universitat –que cobra a los visitantes-, sin privar a los vecinos de un lugar de esparcimiento, ahora nos encontramos con que el Ayuntamiento, cual Gea de la mitología clásica, también quiere ceder a la universidad el reconocido Jardín de las Hespérides… si es que un tribunal no lo anula. Tras más de treinta años, el culebrón del ‘solar de los Jesuitas’ no acaba.

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Sobre el autor Víctor Soriano
Víctor Soriano i Piqueras es abogado, urbanista y doctorando en derecho administrativo. Tras graduarse en Derecho y en Geografía y Medio Ambiente, cursó estudios de máster en Urbanismo, Derecho Ambiental y Abogacía en universidades de España e Italia y ha publicado el libro "La huerta de Valencia: un paisaje menguante".