Las Provincias
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Autor: Víctor Soriano
Las claves para la batalla judicial por los apartamentos turísticos
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Víctor Soriano | hace 19 horas| 0

El agitado proceso de criminalización de las viviendas de uso turístico, que se han multiplicado en las ciudades en los últimos años gracias a los sitios web de reservas, parece haber alcanzado su cénit en los últimos meses, en los que ha asaltado con fuerza en el debate político.

Por ejemplo, el Ayuntamiento de Valencia ha sacado todas sus armas –e incluso sus influencias en la Generalitat-, de la mano de algunos colectivos vecinales y la patronal hotelera, para prohibir esta modalidad de alojamiento que permite que cualquier propietario de una vivienda compita en el mercado turístico. Por supuesto, con la excusa de atajar un problema de acceso a la vivienda, aunque estos apartamentos –poco más de tres mil en toda la capital- tengan un efecto marginal en los precios del alquiler.

La novedad está en que el frente de los ayuntamientos ha tomado forma jurídica. Superados los discursos, los propietarios de estas viviendas han empezado a recibir –masivamente, en ciudades como Valencia- notificaciones municipales sobre la incoación de procedimientos administrativos para restaurar la legalidad urbanística que la Administración considera vulnerada.

Esa es la nueva estrategia del Ayuntamiento de Valencia –que no puede regular las viviendas turísticas por ser competencia autonómica- ante los anteriores revolcones judiciales. En un primer momento se encontraron la la negativa de los tribunales a exigir una licencia ambiental a los apartamentos. Ahora se ha abrazado el urbanismo para atajar la deseada prohibición de los apartamentos.

El argumento de los ayuntamientos, como el de Valencia, se centra en equiparar las viviendas turísticas y los hoteles en lo que respecta a los usos urbanísticos del suelo. De este modo se pretende limitar la implantación de viviendas de uso turístico a aquellos inmuebles en los que podría abrirse un establecimiento hotelero y se les exige, en consecuencia, que obtengan una licencia municipal para cambiar de uso. En la práctica esto supondría prohibir esta modalidad de alojamiento.

Aun con todo, no es arriesgado afirmar que esta estrategia está abocada al fracaso ante los tribunales de justicia, que con total seguridad declararán la nulidad de las sanciones y de las órdenes de cierre de los apartamentos turísticos dictadas con este argumento. Ni siquiera una ley autonómica de turismo más restrictiva, que exija informes urbanísticos municipales, supondrá un verdadero obstáculo. Hay motivos sobrados para ello.

En primer lugar, es evidente que la equiparación entre viviendas de uso turístico y actividad terciaria resulta absurda: una vivienda –que ha obtenido su licencia como tal- no muta en su carácter residencial por el uso que le dé el propietario o por cuánto tiempo viva en ella. Y, desde el momento en el que la normativa turística permite el alojamiento en viviendas, el planeamiento no puede limitarlo. Siempre, claro está, que la vivienda sea legal –es decir, que se construyese con licencia y esté autorizada para su primera ocupación (el equivalente a la antigua cédula de habitabilidad, ya extinta). Lo contrario supondría aceptar que las potestades urbanísticas de la Administración alcanzan a decidir sobre si una vivienda puede ser la segunda residencia de su propietario o si éste puede alquilarla.

Por otra parte, la Administración va a encontrarse el duro frente del derecho comunitario: la directiva de servicios prohíbe las políticas de planificación económica, aunque estén disfrazadas de medidas urbanísticas. Es innegable que los ayuntamientos deben abordar el problema de acceso a la vivienda, pero no pueden hacerlo limitando las formas en las que los propietarios obtienen mejor rédito de las mismas, sino estableciendo políticas públicas de vivienda social. El argumento viene dado: en cuanto se afirma por los responsables políticos que la prohibición de las viviendas turísticas tiene por fin controlar los precios de la vivienda se reconoce la ilegalidad de la medida.

Finalmente, el último muro –insalvable- con el que se encontrará la Administración en los tribunales, será el de la competencia. No es sorprendente que detrás de la prohibición de los apartamentos turísticos aparezca los intereses del lobby hotelero. Las limitaciones a la libre competencia de los actores económicos, además de empobrecernos como sociedad, no son legítimas, y difícilmente superarían el examen judicial.

Los ayuntamientos mantienen, en definitiva, una guerra ideológica sin cuartel frente a las viviendas de uso turístico, cuyos embates no tardarán en perjudicar a la economía y a la seguridad jurídica, a pesar de que, es unánime, sobran los argumentos para defender la legalidad de esta modalidad de alojamiento turístico que es cada vez más demandada. Habremos de lamentar, una vez más, el tiempo y los recursos, tanto públicos como privados, invertidos en una batalla estéril. Mientras tanto, se desatienden las verdaderas necesidades en materia de políticas públicas de vivienda –que sí son una obligación de los ayuntamientos-, a las que parece que nadie esté prestando la atención que merecen.

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Moratoria hotelera en Valencia: cuando se alían turismofobia y lobby
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Víctor Soriano | 17-02-2018 | 11:54| 0

La turismofobia llega a Valencia. Hace meses que se prepara a la opinión pública entre falacias, como la vinculación del precio de la vivienda y la evolución de la llegada de turistas, o simples exageraciones, como que el Cap i Casal está saturado de turistas (¡ojalá!). Y con el ambiente ya caldeado, el Ayuntamiento ha anunciado que, en los próximos días, aprobará una moratoria –manifiestamente ilegal- para la implantación de alojamientos turísticos en el centro de la capital.

Siguiendo la estela de otras ciudades, como Barcelona, o incluso de comunidades autónomas, como Canarias, que han padecido revolcones judiciales e indemnizaciones millonarias, el Govern de la Nau va a suspender el otorgamiento de licencias en Ciutat Vella, prohibiendo, de facto, la apertura de nuevos hoteles e incluso de viviendas turísticas.

O, al menos, esa es la intención, que no puede llevarse a término, pues la ley no lo permite. El Ayuntamiento está legitimado para suspender las licencias de obras mientras tramite un nuevo plan, sí. Pero, en cambio, no lo está para suspender la implantación de actividades; ni mucho menos para impedir la apertura de viviendas turísticas.

Sobre estas últimas, nuestros tribunales ya se han manifestado: las viviendas turísticas son viviendas, y no están sometidas a más control administrativo que el de una mera declaración ante la Agencia Valenciana de Turismo, dependiente de la Generalitat. Los municipios no pueden exigir que sus promotores se sometan al control ambiental del Ayuntamiento –mediante las antiguas licencias de actividades, hoy ambientales-, ni tampoco a ninguna otra autorización previa distinta de la que ya han superado como vivienda.

La sombra de la desviación de poder –tomar una decisión amparándose en la ley pero con una finalidad distinta de la que la ley permite- ya se advierte en esta decisión, como en las anteriores de otros ayuntamientos ya declaradas ilegales, con la que el Cap i Casal se presta a las exigencias del lobby turístico, paralizando la construcción de nuevos hoteles, pese a que que todos los valencianos acabaremos pagando cuantiosas indemnizaciones. Aun con todo, no podrán –que nadie se lleve a engaño-, paralizar con este brindis al Sol la apertura de nuevos apartamentos turísticos.

Pero, lo más preocupante no es que se paralicen inversiones, ni que se altere la competencia en beneficio de algunos actores turísticos preexistentes. Los males que resuelve el dinero, siempre son menores. Preocupémonos por la turismofobia paleta de la radicalidad, el odio al extranjero, el temor a lo diferente… Esa es la que lloraremos los que deseamos una ciudad cosmopolita.

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La huerta, industria verde
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Víctor Soriano | 29-11-2017 | 10:36| 0

Aunque para casi todos ha pasado inadvertido salvo por encuentros casuales con verduras gigantes esparcidas por las calles, la capitalidad mundial de la alimentación sostenible ha recaído este año en Valencia. Es el camino que abrió Milán, en su Exposición Universal, poniendo los alimentos –y sus lugares de producción- en el centro del debate global para este siglo. Y Valencia, rodeada del mayor y más antiguo espacio agrícola periurbano del mundo occidental debe ocupar en él un lugar privilegiado.

La huerta es una oportunidad extraordinaria, pero también es un problema estructural de una metrópolis que le da la espalda. La mitad de la huerta que existió en Valencia desde tiempos romanos ha desaparecido en el último medio siglo. Es una realidad incontestable. Y no porque los datos sean míos: cualquiera de nuestros mayores nos dirá aquello de ‘tot això era horta’ en un paseo por la ciudad –hasta 1956 había más de 15.000 hectáreas de huerta, de las que hoy apenas quedan 6.000-.

La huerta se pierde, sí. Pero –por polémico que resulte- no es la urbanización su mayor enemigo. La primera causa de desaparición de miles de hectáreas de huerta es la baja rentabilidad de las explotaciones, que lleva a la falta de relevo generacional y, de ahí, al abandono o a la transformación de cultivos.

Y es que, por muy evidente que parezca, la huerta no es un jardín, ni un espacio natural que podamos proteger, sin más, esperando que sobreviva. Ya en 2014, en la edición en papel de Las Provincias, advertía de que la necesaria protección de la huerta ante las tentaciones urbanizadoras ha de pasar por preservarla como espacio productivo. Cualquier otra decisión la condena irreversiblemente a la desaparición como paisaje cultural. La huerta, sin actividad agrícola –que es una actividad económica-, sólo sería un páramo desolado.

Pero, pese a la obviedad de que la huerta es una industria verde que no puede pervivir sin que se la dote de formas de rentabilidad alternativas a la agrícola, como los usos terciarios complementarios –desde hostelería hasta servicios profesionales-, que puedan ser compatibles con la agricultura, las políticas van encaminadas hacia lo contrario.

Poco importan los colores: no es anecdótico, sino una buena muestra de la visión imperante, que Ciudadanos defendiese hace pocos años en una proposición parlamentaria –en la que, por cierto, se me cita con poco tino- que la huerta se convirtiese en un parque temático. Y es que esa idea –la huerta como parque temático- subyace cada vez que se pone sobre la mesa la necesidad de preservación del huerta.

Esta semana el Consell ha vuelto a insistir, con una versión renovada pero continuista de su propuesta de Plan de la Huerta, que no por bienintencionado está menos desnortado. Se trata de un plan que roza el ridículo, como con la regulación de la decoración cerámica de las puertas, y que araña la ley, al negarse a la evaluación ambiental, invadir competencias municipales y carecer de la más mínima evaluación económica, además de otros motivos; pero, sobre todo, es un plan cuya visión sesgada –quizás, obcecada- y partidista lleva a una condena de la huerta a la desaparición por su hiperproteccionismo irreal e irrealizable.

Y también, de su mano, vuelven las cargas con la Ley de la Huerta, hermana del Plan: la herramienta largamente deseada que debió ser clave del apoyo al agricultor, ayudando a  financiar las políticas de preservación, pero que se ha convertido, tras pasar por las manos del Botànic, en una amenaza expropiatoria para los propietarios sin verdaderas garantías de éxito, y cuya manifiesta inconstitucionalidad ya se ha advertido desde todos los flancos políticos y jurídicos.

Es un grave error penar al agricultor por la regresión de la huerta, forzada por los tiempos y las necesidades de la ciudad; y mayor es el error de proteger un paisaje vivo privándole de cualquier perspectiva del aire que necesita: sólo la rentabilidad económica garantiza el porvenir de la huerta, ante el abandono de campos, la falta de relevo generacional y el cambio de cultivos. Y este es el mejor momento para tomar decisiones que, desde el consenso, eviten que en las próximas décadas veamos desvanecerse un paisaje cultural único en el mundo y clave para el futuro de la ciudad, que podría ser el mejor icono del siglo de revolución de la alimentación.

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Pativel: del urbanismo caníbal al taxidermista
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Víctor Soriano | 28-10-2017 | 8:52| 0

El urbanismo ha sido uno de los caballos de batalla del nuevo gobierno valenciano en sus años de oposición. Seguramente no por convicción, sino porque la política hace mucho que quedó reducida al juego de rechazar todo lo que provenga del contrario. Hay que reconocer que buena parte de razón no falta en el argumentario de quienes hoy nos gobiernan: en los años dorados de la construcción los límites no parecían necesarios. Ahora, en cambio, nadie duda de la necesidad de poner orden, antes de que vuelva a ser tarde, aunque corremos el riesgo de pasarnos de frenada.

Ya hace un año desde que la Generalitat anunció el Plan territorial del litoral valenciano (Pativel, por las siglas de su larguísimo nombre completo). No es algo nuevo; se imita a otras comunidades autónomas. El acto de presentación del plan ya era una declaración de intenciones: se celebró en pleno parque natural de L’Albufera. Verde es el litoral que se quiere. Una extraña contradicción, porque los asistentes acumulaban varios centenares de coches en la entrada del lugar.

La idea declarada es evitar que la urbanización desmedida termine por conquistar el litoral valenciano –que, a pesar de la creencia popular, está urbanizado sólo en un 40%-. Una idea que es de muy fácil defensa con la imagen de aberraciones estéticas como el famoso –y por otra parte, marginal- Marina d’Or en la retina. Una idea que choca con la extrema degradación que sufren zonas de nuestro litoral abandonadas de la acción pública desde hace décadas, salpicadas de viviendas ilegales, industrias abandonadas e infraestructuras lineales.

No cuesta convencer de la necesidad de abordar la protección del litoral, pero antes de hacerlo debemos preguntarnos qué resultado queremos. Sabemos que el laissez-faire es un riesgo inasumible, pero no podemos ignorar que dejarnos invadir por la ideología banana (término inglés que significa no construir nada, nunca, en ninguna parte) es un peligro aún mayor.

Está claro que no podemos plantear proyectos de pura megalomanía, como de los que se huye, aunque sorprendentemente el Manhattan de Cullera y otros equivalentes se construirán en el litoral con el visto bueno del Consell, que teme las indemnizaciones que debería pagar si los prohibiese. Pero más claro todavía deberíamos tener que el litoral valenciano –como cuando hablamos de la huerta- requiere de actuaciones que sobrepasan, por mucho, la mera hiperprotección prohibicionista.

El Pativel es un instrumento puramente político, sin estudio económico ni presupuesto, sin explicación de cómo se pagarán los miles de millones de euros en indemnizaciones a los propietarios –que difícilmente la Hacienda valenciana puede soportar- o de cómo se adaptarán los planes municipales a una norma autonómica que en muchos casos los hace inviables.

El objetivo declarado de la Generalitat es prohibir cualquier nueva edificación en la costa valenciana. Y es legítimo, pero no es sensato. Menos todavía cuando para ello no importa condenar a la degradación más extrema innumerables zonas sin valores ambientales ni interés paisajístico cuyo abandono histórico se acrecentará en manos de propietarios privados que no pueden asumir las inversiones para ponerlas en valor. Tampoco cuando no importa impedir el desarrollo de dotaciones públicas –como institutos o incluso jardines-, que están previstos por los ayuntamientos, y para los que no se dan alternativas.

Por otra parte, pocas veces se encuentra un consenso tan claro entre los juristas: si el Pativel llega a aprobarse tal y como está redactado será recurrido de forma inmediata por centenares de interesados y será, seguro, anulado por nuestro Tribunal Superior de Justicia. Y es que ni las prisas por presentarlo ni el empecinamiento del Consell por mantener su contenido facilitan su trámite judicial a los abogados de la Generalitat.

Conviene una reflexión sensata y sosegada sobre la necesidad de un plan que no convence a nadie y que tiene los días contados. Conviene escuchar a los académicos y a los profesionales del urbanismo que dan –damos- la voz de alarma sobre la inviabilidad del Pativel y de las políticas que representa. Conviene atender a las necesidades de los vecinos y de los propietarios de suelo, como a las advertencias de los alcaldes, que escuchan a ambos.

El error del Pativel está, como tantas veces, en proteger sin preocuparse por preservar. En congelar sin poner en valor. En que queramos pasar de un urbanismo que canibalizaba sin rubor el territorio a otro que lo diseca para que se conserve eternamente, pero muerto. Y en que todo ello se haga desde la imposición y el bloqueo, en lugar del diálogo y el análisis. Es necesario proteger el litoral valenciano, como también es necesario proteger la huerta u ordenar las grandes áreas metropolitanas, pero sus normas no pueden ser la punta de la lanza de una venganza contra el pasado.

 

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Los ayuntamientos no pueden (ni deben) prohibir los alojamientos turísticos
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Víctor Soriano | 19-09-2017 | 6:59| 0

Barcelona inició su particular guerra contra los turistas con la famosa moratoria hotelera y, ahora, su Ayuntamiento, de la mano de colectivos vecinales, parece empeñado en impedir la apertura de nuevos establecimientos hoteleros en el centro de la ciudad, incluso donde el plan general lo había previsto. La consecuencia evidente es la pérdida del empleo y los beneficios que aportarían a la ciudad las nuevas inversiones, pero la guerra de la capital catalana contra los hoteles tiene, además, otro efecto: el de la multiplicación de los apartamentos turísticos –en su mayoría, ilegales, por un demasiado imbricado encaje normativo- que generan todavía más animadversión entre los políticos y los vecinos que los propios hoteles.

Y ahora que parece que el principal problema de nuestras ciudades sea el turismo –incluso de algunas en las que es difícil creer que pueda notarse un atisbo de masificación por ser muy escasamente visitadas-, muchos municipios se están proponiendo la prohibición de hoteles y apartamentos turísticos en amplias zonas de sus cascos urbanos. Al menos, por ahora, como idea para el debate político, que no tardará en plasmarse en el planeamiento urbanístico, por mucho que la legalidad de esta medida sea muy cuestionable.

Es bien cierto que la Administración tiene la potestad de ordenar los usos urbanísticos en el territorio; pero no es menos cierto que esta potestad –como cualquiera de las que disfrutan los poderes públicos- no puede ser utilizada de forma instrumental para disfrazar en ella otro tipo de políticas, pues en ese caso se incurre en desviación de poder, proscrita en nuestro ordenamiento. A pesar de ello, parece que la herramienta de los planes urbanísticos sea la que vaya a servir para tomar medidas políticas que, claramente, quedan extramuros del urbanismo y se adentran sin rubor en la planificación económica: lo que busca la prohibición de los usos turísticos (especialmente los apartamentos, pero también los hoteles) es, declaradamente, reducir el precio de la vivienda en determinadas zonas, otorgar ventajas a un determinado tipo de comercio y restauración –denominado tradicional- frente a otros modelos y, por supuesto, controlar la entrada de turistas.

Todas estas políticas, por mucho que encuentren amparo ideológico, no pueden tener sustento jurídico: son a todas luces ilegales por incompatibles con el Derecho de la Unión Europea –la directiva de servicios, principalmente- y las normas españolas que lo han traspuesto. Así ya lo ha venido declarando repetidamente el Tribunal Supremo –como también el Tribunal de Justicia de la Unión Europea-, con ocasión de la prohibición de centros comerciales que enmascaraba en motivos urbanísticos y ambientales una verdadera política de planificación económica que supone restricciones a la libertad de establecimiento. En este caso, llevado al extremo, podría limitarse incluso la libre circulación de los ciudadanos con medidas que, yuxtapuestas –impuestos turísticos (aunque mal llamados ‘tasa’), prohibición de alojamientos, etc.-, van a tener un efecto claramente desincentivador de la entrada de turistas, cuando no limitante.

El debate ahora es si las limitaciones generalizadas a los alojamientos turísticos –a los hoteles, por supuesto, pero, sobre todo, a los apartamentos- tienen una verdadera justificación en razones imperiosas de interés general de índole ambiental o territorial y no se trata, como de las airadas declaraciones de los políticos parece desprenderse, de una mera limitación fundada en razones económicas para la que se recurre al planeamiento por ser el único mecanismo al alcance de los ayuntamientos.

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Sobre el autor Víctor Soriano
Víctor Soriano i Piqueras es Abogado en una de las principales firmas españolas, urbanista y doctorando en Derecho Administrativo en la Universitat de València. Tras graduarse en Derecho y en Geografía y Medio Ambiente realizó un máster en Derecho Ambiental en la Universidad 'Tor Vergata' de Roma, además de otros estudios de postgrado, y ha publicado el libro "La huerta de Valencia: un paisaje menguante".