Las Provincias
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Las claves para la batalla judicial por los apartamentos turísticos
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Víctor Soriano | hace 2 horas| 0

El agitado proceso de criminalización de las viviendas de uso turístico, que se han multiplicado en las ciudades en los últimos años gracias a los sitios web de reservas, parece haber alcanzado su cénit en los últimos meses, en los que ha asaltado con fuerza en el debate político.

Por ejemplo, el Ayuntamiento de Valencia ha sacado todas sus armas –e incluso sus influencias en la Generalitat-, de la mano de algunos colectivos vecinales y la patronal hotelera, para prohibir esta modalidad de alojamiento que permite que cualquier propietario de una vivienda compita en el mercado turístico. Por supuesto, con la excusa de atajar un problema de acceso a la vivienda, aunque estos apartamentos –poco más de tres mil en toda la capital- tengan un efecto marginal en los precios del alquiler.

La novedad está en que el frente de los ayuntamientos ha tomado forma jurídica. Superados los discursos, los propietarios de estas viviendas han empezado a recibir –masivamente, en ciudades como Valencia- notificaciones municipales sobre la incoación de procedimientos administrativos para restaurar la legalidad urbanística que la Administración considera vulnerada.

Esa es la nueva estrategia del Ayuntamiento de Valencia –que no puede regular las viviendas turísticas por ser competencia autonómica- ante los anteriores revolcones judiciales. En un primer momento se encontraron la la negativa de los tribunales a exigir una licencia ambiental a los apartamentos. Ahora se ha abrazado el urbanismo para atajar la deseada prohibición de los apartamentos.

El argumento de los ayuntamientos, como el de Valencia, se centra en equiparar las viviendas turísticas y los hoteles en lo que respecta a los usos urbanísticos del suelo. De este modo se pretende limitar la implantación de viviendas de uso turístico a aquellos inmuebles en los que podría abrirse un establecimiento hotelero y se les exige, en consecuencia, que obtengan una licencia municipal para cambiar de uso. En la práctica esto supondría prohibir esta modalidad de alojamiento.

Aun con todo, no es arriesgado afirmar que esta estrategia está abocada al fracaso ante los tribunales de justicia, que con total seguridad declararán la nulidad de las sanciones y de las órdenes de cierre de los apartamentos turísticos dictadas con este argumento. Ni siquiera una ley autonómica de turismo más restrictiva, que exija informes urbanísticos municipales, supondrá un verdadero obstáculo. Hay motivos sobrados para ello.

En primer lugar, es evidente que la equiparación entre viviendas de uso turístico y actividad terciaria resulta absurda: una vivienda –que ha obtenido su licencia como tal- no muta en su carácter residencial por el uso que le dé el propietario o por cuánto tiempo viva en ella. Y, desde el momento en el que la normativa turística permite el alojamiento en viviendas, el planeamiento no puede limitarlo. Siempre, claro está, que la vivienda sea legal –es decir, que se construyese con licencia y esté autorizada para su primera ocupación (el equivalente a la antigua cédula de habitabilidad, ya extinta). Lo contrario supondría aceptar que las potestades urbanísticas de la Administración alcanzan a decidir sobre si una vivienda puede ser la segunda residencia de su propietario o si éste puede alquilarla.

Por otra parte, la Administración va a encontrarse el duro frente del derecho comunitario: la directiva de servicios prohíbe las políticas de planificación económica, aunque estén disfrazadas de medidas urbanísticas. Es innegable que los ayuntamientos deben abordar el problema de acceso a la vivienda, pero no pueden hacerlo limitando las formas en las que los propietarios obtienen mejor rédito de las mismas, sino estableciendo políticas públicas de vivienda social. El argumento viene dado: en cuanto se afirma por los responsables políticos que la prohibición de las viviendas turísticas tiene por fin controlar los precios de la vivienda se reconoce la ilegalidad de la medida.

Finalmente, el último muro –insalvable- con el que se encontrará la Administración en los tribunales, será el de la competencia. No es sorprendente que detrás de la prohibición de los apartamentos turísticos aparezca los intereses del lobby hotelero. Las limitaciones a la libre competencia de los actores económicos, además de empobrecernos como sociedad, no son legítimas, y difícilmente superarían el examen judicial.

Los ayuntamientos mantienen, en definitiva, una guerra ideológica sin cuartel frente a las viviendas de uso turístico, cuyos embates no tardarán en perjudicar a la economía y a la seguridad jurídica, a pesar de que, es unánime, sobran los argumentos para defender la legalidad de esta modalidad de alojamiento turístico que es cada vez más demandada. Habremos de lamentar, una vez más, el tiempo y los recursos, tanto públicos como privados, invertidos en una batalla estéril. Mientras tanto, se desatienden las verdaderas necesidades en materia de políticas públicas de vivienda –que sí son una obligación de los ayuntamientos-, a las que parece que nadie esté prestando la atención que merecen.

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Moratoria hotelera en Valencia: cuando se alían turismofobia y lobby
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Víctor Soriano | 17-02-2018 | 10:54| 0

La turismofobia llega a Valencia. Hace meses que se prepara a la opinión pública entre falacias, como la vinculación del precio de la vivienda y la evolución de la llegada de turistas, o simples exageraciones, como que el Cap i Casal está saturado de turistas (¡ojalá!). Y con el ambiente ya caldeado, el Ayuntamiento ha anunciado que, en los próximos días, aprobará una moratoria –manifiestamente ilegal- para la implantación de alojamientos turísticos en el centro de la capital.

Siguiendo la estela de otras ciudades, como Barcelona, o incluso de comunidades autónomas, como Canarias, que han padecido revolcones judiciales e indemnizaciones millonarias, el Govern de la Nau va a suspender el otorgamiento de licencias en Ciutat Vella, prohibiendo, de facto, la apertura de nuevos hoteles e incluso de viviendas turísticas.

O, al menos, esa es la intención, que no puede llevarse a término, pues la ley no lo permite. El Ayuntamiento está legitimado para suspender las licencias de obras mientras tramite un nuevo plan, sí. Pero, en cambio, no lo está para suspender la implantación de actividades; ni mucho menos para impedir la apertura de viviendas turísticas.

Sobre estas últimas, nuestros tribunales ya se han manifestado: las viviendas turísticas son viviendas, y no están sometidas a más control administrativo que el de una mera declaración ante la Agencia Valenciana de Turismo, dependiente de la Generalitat. Los municipios no pueden exigir que sus promotores se sometan al control ambiental del Ayuntamiento –mediante las antiguas licencias de actividades, hoy ambientales-, ni tampoco a ninguna otra autorización previa distinta de la que ya han superado como vivienda.

La sombra de la desviación de poder –tomar una decisión amparándose en la ley pero con una finalidad distinta de la que la ley permite- ya se advierte en esta decisión, como en las anteriores de otros ayuntamientos ya declaradas ilegales, con la que el Cap i Casal se presta a las exigencias del lobby turístico, paralizando la construcción de nuevos hoteles, pese a que que todos los valencianos acabaremos pagando cuantiosas indemnizaciones. Aun con todo, no podrán –que nadie se lleve a engaño-, paralizar con este brindis al Sol la apertura de nuevos apartamentos turísticos.

Pero, lo más preocupante no es que se paralicen inversiones, ni que se altere la competencia en beneficio de algunos actores turísticos preexistentes. Los males que resuelve el dinero, siempre son menores. Preocupémonos por la turismofobia paleta de la radicalidad, el odio al extranjero, el temor a lo diferente… Esa es la que lloraremos los que deseamos una ciudad cosmopolita.

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La huerta, industria verde
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Víctor Soriano | 29-11-2017 | 21:36| 0

Aunque para casi todos ha pasado inadvertido salvo por encuentros casuales con verduras gigantes esparcidas por las calles, la capitalidad mundial de la alimentación sostenible ha recaído este año en Valencia. Es el camino que abrió Milán, en su Exposición Universal, poniendo los alimentos –y sus lugares de producción- en el centro del debate global para este siglo. Y Valencia, rodeada del mayor y más antiguo espacio agrícola periurbano del mundo occidental debe ocupar en él un lugar privilegiado.

La huerta es una oportunidad extraordinaria, pero también es un problema estructural de una metrópolis que le da la espalda. La mitad de la huerta que existió en Valencia desde tiempos romanos ha desaparecido en el último medio siglo. Es una realidad incontestable. Y no porque los datos sean míos: cualquiera de nuestros mayores nos dirá aquello de ‘tot això era horta’ en un paseo por la ciudad –hasta 1956 había más de 15.000 hectáreas de huerta, de las que hoy apenas quedan 6.000-.

La huerta se pierde, sí. Pero –por polémico que resulte- no es la urbanización su mayor enemigo. La primera causa de desaparición de miles de hectáreas de huerta es la baja rentabilidad de las explotaciones, que lleva a la falta de relevo generacional y, de ahí, al abandono o a la transformación de cultivos.

Y es que, por muy evidente que parezca, la huerta no es un jardín, ni un espacio natural que podamos proteger, sin más, esperando que sobreviva. Ya en 2014, en la edición en papel de Las Provincias, advertía de que la necesaria protección de la huerta ante las tentaciones urbanizadoras ha de pasar por preservarla como espacio productivo. Cualquier otra decisión la condena irreversiblemente a la desaparición como paisaje cultural. La huerta, sin actividad agrícola –que es una actividad económica-, sólo sería un páramo desolado.

Pero, pese a la obviedad de que la huerta es una industria verde que no puede pervivir sin que se la dote de formas de rentabilidad alternativas a la agrícola, como los usos terciarios complementarios –desde hostelería hasta servicios profesionales-, que puedan ser compatibles con la agricultura, las políticas van encaminadas hacia lo contrario.

Poco importan los colores: no es anecdótico, sino una buena muestra de la visión imperante, que Ciudadanos defendiese hace pocos años en una proposición parlamentaria –en la que, por cierto, se me cita con poco tino- que la huerta se convirtiese en un parque temático. Y es que esa idea –la huerta como parque temático- subyace cada vez que se pone sobre la mesa la necesidad de preservación del huerta.

Esta semana el Consell ha vuelto a insistir, con una versión renovada pero continuista de su propuesta de Plan de la Huerta, que no por bienintencionado está menos desnortado. Se trata de un plan que roza el ridículo, como con la regulación de la decoración cerámica de las puertas, y que araña la ley, al negarse a la evaluación ambiental, invadir competencias municipales y carecer de la más mínima evaluación económica, además de otros motivos; pero, sobre todo, es un plan cuya visión sesgada –quizás, obcecada- y partidista lleva a una condena de la huerta a la desaparición por su hiperproteccionismo irreal e irrealizable.

Y también, de su mano, vuelven las cargas con la Ley de la Huerta, hermana del Plan: la herramienta largamente deseada que debió ser clave del apoyo al agricultor, ayudando a  financiar las políticas de preservación, pero que se ha convertido, tras pasar por las manos del Botànic, en una amenaza expropiatoria para los propietarios sin verdaderas garantías de éxito, y cuya manifiesta inconstitucionalidad ya se ha advertido desde todos los flancos políticos y jurídicos.

Es un grave error penar al agricultor por la regresión de la huerta, forzada por los tiempos y las necesidades de la ciudad; y mayor es el error de proteger un paisaje vivo privándole de cualquier perspectiva del aire que necesita: sólo la rentabilidad económica garantiza el porvenir de la huerta, ante el abandono de campos, la falta de relevo generacional y el cambio de cultivos. Y este es el mejor momento para tomar decisiones que, desde el consenso, eviten que en las próximas décadas veamos desvanecerse un paisaje cultural único en el mundo y clave para el futuro de la ciudad, que podría ser el mejor icono del siglo de revolución de la alimentación.

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Pativel: del urbanismo caníbal al taxidermista
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Víctor Soriano | 28-10-2017 | 18:52| 0

El urbanismo ha sido uno de los caballos de batalla del nuevo gobierno valenciano en sus años de oposición. Seguramente no por convicción, sino porque la política hace mucho que quedó reducida al juego de rechazar todo lo que provenga del contrario. Hay que reconocer que buena parte de razón no falta en el argumentario de quienes hoy nos gobiernan: en los años dorados de la construcción los límites no parecían necesarios. Ahora, en cambio, nadie duda de la necesidad de poner orden, antes de que vuelva a ser tarde, aunque corremos el riesgo de pasarnos de frenada.

Ya hace un año desde que la Generalitat anunció el Plan territorial del litoral valenciano (Pativel, por las siglas de su larguísimo nombre completo). No es algo nuevo; se imita a otras comunidades autónomas. El acto de presentación del plan ya era una declaración de intenciones: se celebró en pleno parque natural de L’Albufera. Verde es el litoral que se quiere. Una extraña contradicción, porque los asistentes acumulaban varios centenares de coches en la entrada del lugar.

La idea declarada es evitar que la urbanización desmedida termine por conquistar el litoral valenciano –que, a pesar de la creencia popular, está urbanizado sólo en un 40%-. Una idea que es de muy fácil defensa con la imagen de aberraciones estéticas como el famoso –y por otra parte, marginal- Marina d’Or en la retina. Una idea que choca con la extrema degradación que sufren zonas de nuestro litoral abandonadas de la acción pública desde hace décadas, salpicadas de viviendas ilegales, industrias abandonadas e infraestructuras lineales.

No cuesta convencer de la necesidad de abordar la protección del litoral, pero antes de hacerlo debemos preguntarnos qué resultado queremos. Sabemos que el laissez-faire es un riesgo inasumible, pero no podemos ignorar que dejarnos invadir por la ideología banana (término inglés que significa no construir nada, nunca, en ninguna parte) es un peligro aún mayor.

Está claro que no podemos plantear proyectos de pura megalomanía, como de los que se huye, aunque sorprendentemente el Manhattan de Cullera y otros equivalentes se construirán en el litoral con el visto bueno del Consell, que teme las indemnizaciones que debería pagar si los prohibiese. Pero más claro todavía deberíamos tener que el litoral valenciano –como cuando hablamos de la huerta- requiere de actuaciones que sobrepasan, por mucho, la mera hiperprotección prohibicionista.

El Pativel es un instrumento puramente político, sin estudio económico ni presupuesto, sin explicación de cómo se pagarán los miles de millones de euros en indemnizaciones a los propietarios –que difícilmente la Hacienda valenciana puede soportar- o de cómo se adaptarán los planes municipales a una norma autonómica que en muchos casos los hace inviables.

El objetivo declarado de la Generalitat es prohibir cualquier nueva edificación en la costa valenciana. Y es legítimo, pero no es sensato. Menos todavía cuando para ello no importa condenar a la degradación más extrema innumerables zonas sin valores ambientales ni interés paisajístico cuyo abandono histórico se acrecentará en manos de propietarios privados que no pueden asumir las inversiones para ponerlas en valor. Tampoco cuando no importa impedir el desarrollo de dotaciones públicas –como institutos o incluso jardines-, que están previstos por los ayuntamientos, y para los que no se dan alternativas.

Por otra parte, pocas veces se encuentra un consenso tan claro entre los juristas: si el Pativel llega a aprobarse tal y como está redactado será recurrido de forma inmediata por centenares de interesados y será, seguro, anulado por nuestro Tribunal Superior de Justicia. Y es que ni las prisas por presentarlo ni el empecinamiento del Consell por mantener su contenido facilitan su trámite judicial a los abogados de la Generalitat.

Conviene una reflexión sensata y sosegada sobre la necesidad de un plan que no convence a nadie y que tiene los días contados. Conviene escuchar a los académicos y a los profesionales del urbanismo que dan –damos- la voz de alarma sobre la inviabilidad del Pativel y de las políticas que representa. Conviene atender a las necesidades de los vecinos y de los propietarios de suelo, como a las advertencias de los alcaldes, que escuchan a ambos.

El error del Pativel está, como tantas veces, en proteger sin preocuparse por preservar. En congelar sin poner en valor. En que queramos pasar de un urbanismo que canibalizaba sin rubor el territorio a otro que lo diseca para que se conserve eternamente, pero muerto. Y en que todo ello se haga desde la imposición y el bloqueo, en lugar del diálogo y el análisis. Es necesario proteger el litoral valenciano, como también es necesario proteger la huerta u ordenar las grandes áreas metropolitanas, pero sus normas no pueden ser la punta de la lanza de una venganza contra el pasado.

 

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Los ayuntamientos no pueden (ni deben) prohibir los alojamientos turísticos
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Víctor Soriano | 19-09-2017 | 21:14| 0

Barcelona inició su particular guerra contra los turistas con la famosa moratoria hotelera y, ahora, su Ayuntamiento, de la mano de colectivos vecinales, parece empeñado en impedir la apertura de nuevos establecimientos hoteleros en el centro de la ciudad, incluso donde el plan general lo había previsto. La consecuencia evidente es la pérdida del empleo y los beneficios que aportarían a la ciudad las nuevas inversiones, pero la guerra de la capital catalana contra los hoteles tiene, además, otro efecto: el de la multiplicación de los apartamentos turísticos –en su mayoría, ilegales, por un demasiado imbricado encaje normativo- que generan todavía más animadversión entre los políticos y los vecinos que los propios hoteles.

Y ahora que parece que el principal problema de nuestras ciudades sea el turismo –incluso de algunas en las que es difícil creer que pueda notarse un atisbo de masificación por ser muy escasamente visitadas-, muchos municipios se están proponiendo la prohibición de hoteles y apartamentos turísticos en amplias zonas de sus cascos urbanos. Al menos, por ahora, como idea para el debate político, que no tardará en plasmarse en el planeamiento urbanístico, por mucho que la legalidad de esta medida sea muy cuestionable.

Es bien cierto que la Administración tiene la potestad de ordenar los usos urbanísticos en el territorio; pero no es menos cierto que esta potestad –como cualquiera de las que disfrutan los poderes públicos- no puede ser utilizada de forma instrumental para disfrazar en ella otro tipo de políticas, pues en ese caso se incurre en desviación de poder, proscrita en nuestro ordenamiento. A pesar de ello, parece que la herramienta de los planes urbanísticos sea la que vaya a servir para tomar medidas políticas que, claramente, quedan extramuros del urbanismo y se adentran sin rubor en la planificación económica: lo que busca la prohibición de los usos turísticos (especialmente los apartamentos, pero también los hoteles) es, declaradamente, reducir el precio de la vivienda en determinadas zonas, otorgar ventajas a un determinado tipo de comercio y restauración –denominado tradicional- frente a otros modelos y, por supuesto, controlar la entrada de turistas.

Todas estas políticas, por mucho que encuentren amparo ideológico, no pueden tener sustento jurídico: son a todas luces ilegales por incompatibles con el Derecho de la Unión Europea –la directiva de servicios, principalmente- y las normas españolas que lo han traspuesto. Así ya lo ha venido declarando repetidamente el Tribunal Supremo –como también el Tribunal de Justicia de la Unión Europea-, con ocasión de la prohibición de centros comerciales que enmascaraba en motivos urbanísticos y ambientales una verdadera política de planificación económica que supone restricciones a la libertad de establecimiento. En este caso, llevado al extremo, podría limitarse incluso la libre circulación de los ciudadanos con medidas que, yuxtapuestas –impuestos turísticos (aunque mal llamados ‘tasa’), prohibición de alojamientos, etc.-, van a tener un efecto claramente desincentivador de la entrada de turistas, cuando no limitante.

El debate ahora es si las limitaciones generalizadas a los alojamientos turísticos –a los hoteles, por supuesto, pero, sobre todo, a los apartamentos- tienen una verdadera justificación en razones imperiosas de interés general de índole ambiental o territorial y no se trata, como de las airadas declaraciones de los políticos parece desprenderse, de una mera limitación fundada en razones económicas para la que se recurre al planeamiento por ser el único mecanismo al alcance de los ayuntamientos.

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Trump y el Acuerdo de París
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Víctor Soriano | 06-06-2017 | 10:19| 0

El reciente anuncio de Donald Trump de retirar a los Estados Unidos del Acuerdo de París contra el cambio climático alcanzado en la COP 21 que se celebró en el complejo franciliano de Le Bourget en 2015, ha caído como un jarro de agua fría a toda la comunidad internacional, especialmente a los actores más implicados en que se alcanzara el consenso –Francia no esconde su ofensa e indignación por la decisión de la Casa Blanca, junto con el resto de la Unión Europea-, pero también a quienes se haría, en principio, más reticentes a las limitaciones a las emisiones de gases de efecto invernadero, como China.

A pesar de la algarabía con la que la presidencia estadounidense realiza prácticamente todos sus anuncios, los Estados Unidos no pueden realmente retirarse del Acuerdo de París. Al menos no por ahora, por lo que se seguirá aplicando en aquel país. Uno de los últimos gestos del gobierno de Barack Obama fue la ratificación del Acuerdo, que es un tratado internacional en toda regla, y que regula su propio mecanismo para abandonarlo: ninguna de las partes puede denunciar el Acuerdo antes de tres años desde la entrada en vigor para esa parte y, desde que se notifique la voluntad de denuncia, aun trascurrirá un año hasta que ésta surta efecto. Y como dice el viejo aforismo latino, lo pactado obliga.

Así pues, dado que para los Estados Unidos el Acuerdo entró en vigor el pasado 4 de noviembre de 2016, Trump podrá notificar al Secretario General de las Naciones Unidas su denuncia –siempre que así lo permitan sus normas constitucionales internas- en noviembre de 2019 y será de aplicación a los Estados Unidos hasta un año después –noviembre de 2020-. Hasta entonces, el Acuerdo de París sigue siendo de obligado cumplimiento para las autoridades estadounidenses, aunque, dicho sea de paso, no existen mecanismos efectivos para exigir el cumplimiento del Acuerdo.

Ahora bien, ¿es la retirada de los Estados Unidos del Acuerdo de París una catástrofe ambiental? Para responder a esa pregunta hay que estar a los efectos del propio acuerdo que, por mucho que se celebrara como todo un triunfo de la sostenibilidad frente a la contaminación desaforada es poco más que una declaración de intenciones, sin límites concretos más allá del objetivo de no superar ciertos umbrales de incremento de las temperaturas a nivel global –lo que no es poco-.

No estamos ante un nuevo Protocolo de Kioto. De hecho, la mayoría de los preceptos del acuerdo regulan cuestiones formales del propio acuerdo y de la convención, mientras que las pocas normas sustantivas son etéreas: directrices y consejos plagadas de verbos en condicional que nada imponen, que sobre nada imperan. En otras palabras, el Acuerdo de París es el preámbulo –más filosófico y político que normativo- de un verdadero tratado que limite las emisiones de gases de efecto invernadero y que, seguramente, nunca veamos. Aun con todo, en Le Bourget –la más importante de las conferencias ambientales, tras (o junto) las de Río de Janeiro y Kioto- se redactó un documento que suponía un gran avance, no tanto por su contenido, sino por el compromiso alcanzado por los países más contaminantes y, hasta entonces, más desfavorables a toda limitación –Estados Unidos y China-.

El abandono chocante a la par que previsible de los Estados Unidos no puede equipararse a un ecocidio, como muchos han dicho. Más bien, es un gesto que no tendrá efectos reales, pero que rompe el consenso de todo el planeta por la lucha contra el calentamiento atmosférico. Y eso es lo verdaderamente grave: que vuelva a ponerse en tela de juicio la realidad de los peligros de las emisiones contaminantes, algo tan afortunadamente superado, hasta ahora, como otros litigios pasados -¿alguien se plantearía volver a discutir de, por ejemplo, segregación racial?- de esos que siempre se sustentaron en falacias pseudocientíficas construidas desde la ideología (fake news, en argot trumpiano). Pero son estas fake news las que ahora sustenta la política ambiental de Washington frente a la incontestable evidencia empírica.

 

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La nueva regulación de las zonas inundables en la normativa estatal
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Víctor Soriano | 06-04-2017 | 19:54| 0

La reciente modificación del Reglamento estatal del Dominio Público Hidráulico, operada a través del Real Decreto 638/2016, que entró en vigor el pasado mes de diciembre, modifica sustancialmente el margen de control de los organismos de cuenca –en general, las confederaciones hidrográficas-, incrementándolo muy notablemente, sobre las actuaciones edificatorias, incluso las que se desarrollan en la ciudad consolidada, cuando se realizan en zonas de flujo preferente de las aguas de escorrentía o en las zonas con riesgo de inundación.

Los nuevos artículos 9 bis y 9 ter regulan las limitaciones a los usos del suelo en las zonas de flujo preferente, estableciendo un rígido régimen que impide, en el suelo en situación básica de rural, un elenco variopinto de usos, desde gasolineras hasta depuradoras, pasando por invernaderos o instalaciones eléctricas de media y alta tensión; pero también de centros escolares o sanitarios o grandes superficies comerciales. Estos últimos quedan también vetados en suelo urbanizado, en el que, no obstante, las limitaciones para los demás usos son mucho más laxas y se concretan en medidas para evitar que se incremente el riesgo o se acrecienten los daños consecuencia de las inundaciones.

Curiosamente parece, en cambio, que por una defectuosa redacción de la norma se imponen condicionantes de diseño a las edificaciones residenciales en suelo en situación básica de urbanizado en el momento de entrada en vigor del Real Decreto, pero no en el que se encuentre en situación básica de suelo rural y experimente un proceso de transformación urbanística; sin embargo, parece poco probable que la Administración repare en este matiz y exigirá -en buena lógica- el cumplimiento de estos condicionantes en todas las situaciones.

En cambio, las limitaciones recogidas en el artículo 14 bis para las zonas inundables con un periodo de retorno de 500 años -es decir, en las que se produce una inundación, al menos, una vez cada cinco siglos- son menos restrictivas, y se limitan a una enumeración de usos a evitar en la medida de lo posible con una remisión genérica al planeamiento autonómico, si bien exigen, como ocurre también en el caso anterior, que el promotor de las obras acredite una anotación en el Registro de la Propiedad sobre la situación del suelo con respecto al riesgo de inundabilidad, así como la presentación de una declaración responsable ante el organismo de cuenca cuya finalidad es, de una forma dudosa, derivar posibles responsabilidades administrativas.

A la vista de la nueva redacción de la norma han surgido no pocas voces que advierten de una posible invasión de las competencias de las comunidades autónomas en materia de ordenación del territorio -ámbito en el que se enmarca, sin duda, el planeamiento de prevención de riesgos ambientales, entre ellos el de inundación, a pesar de su posible concurrencia con la planificación hidrológica- y otras, bien fundadas, que advierten de las dificultades prácticas que puede acarrear un exceso de celo de la Administración hidrológica ante el riesgo de inundación.

En cualquier caso, el grado de concreción de la norma estatal puede difícilmente ampararse en la competencia estatal en la regulación básica en medio ambiente pues alcanza determinaciones que no son ni siquiera propias de la ordenación del territorio o del urbanismo estructural, sino que descienden hasta la misma ordenación urbanística pormenorizada, reservada –en principio- a los municipios.

Queda, además, otra cuestión poco tratada –todavía-, pero muy relevante, que surge a la vista de la norma y sobre la que, mientras dure la vigencia del reglamento, habrá debate: las posibles indemnizaciones que tenga que asumir la Administración, en vía de responsabilidad patrimonial, frente a los propietarios de suelo a los que se les limiten derechos patrimonializados y quién debe hacerse cargo de ellas.

En definitiva, al margen del debate jurídico que va a producirse, no sin fundadas razones, sobre la competencia del Estado para regular con tanto detalle esta materia,  la regulación única para todo el territorio español no parece una decisión acertada, tratándose éste de un país de más de medio millón de kilómetros cuadrados de superficie, en el que coexisten regiones climáticas y fisiográficas muy diversas, y donde millones de personas viven en llanuras aluviales casi enteramente inundables en las que no es viable mantener una normativa tan severa.

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Pescar en el Brexit contra el urbanismo de Schrödinger
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Víctor Soriano | 12-10-2016 | 19:44| 0

A los pocos minutos de conocer el resultado del referéndum británico sobre la continuidad en la Unión Europea, algunos de los alcaldes de las primeras ciudades del continente ya estaban en guardia ante la oportunidad que se les plantea: con el Brexit, Londres, la primera plaza financiera europea y mundial, sale del paraguas del mercado comunitario y, en consecuencia, se vaticina un abandono, quizás masivo, de bancos de inversión, empresas y las pocas pero influyentes instituciones europeas con sede en la City –la principal, el regulador bancario único. Y en río revuelto, ganancia de pescadores. Atraer al capital humano y económico que escape del frío aislamiento del Reino Unido hacia la calidez de la Unión Europea es todo un pastel que ninguna de las grandes urbes del continente quiere dejar escapar.

Más allá de discusiones sobre cuál será la próxima capital financiera de Europa o sobre la ingenuidad de pretender que alguna de las ciudades españolas pueda sustituir a Londres como hogar de la crème de la crème de las finanzas mundiales, lo cierto es que las autoridades locales de las primeras plazas del país parecen esforzadas por convencer a las élites bancarias y empresariales londinenses para que se muden a España. Rebajas fiscales y otros variados incentivos –entre los cuales, la mano obra cualificada y a un coste moderado en comparación con Londres, París o Fráncfort, o el suelo barato, si no directamente a precio de saldo, sobre todo en comparación con la City o La Défense- son los principales atractivos que exhiben las ciudades, como Madrid, Barcelona, Valencia o Bilbao, que podrían aspirar a albergar las oficinas europeas de las primeras firmas mundiales.

Pero cuando se desenfocan los encantos que penden del anzuelo español aparecen los obstáculos y el problema, más bien prosaico pero de máxima relevancia, de si las grandes compañías con miles de empleados cuyos rascacielos iluminan el skyline londinense pueden encontrar una morada en cualquiera de nuestras ciudades porque los precios bajos no lo pueden todo –de lo contrario, Londres, París o Ginebra serían un erial económico- y la oferta de oficinas, en el país con más viviendas vacías del mundo desarrollado, es muy limitada, totalmente incapaz de asumir las pretensiones de gobiernos como el madrileño, que aspiran a un desembarco masivo en su capital. Como ocurre, por ejemplo, con Dublín o Luxemburgo, ciudades a las que todos, en la prensa internacional, ya descartan como destino de la banca británica.

Frente a este problema, las soluciones, que pasan inexorablemente por convencer a los inversores de que promuevan nuevos desarrollos inmobiliarios, se topan con el muro de la escasa seguridad jurídica y de la inoperancia política en materia urbanística, capaz de desnortar hasta al más orientado. Porque, si bien soy el primer defensor de la planificación sosegada, no podemos confundirla con la zancadilla que afecta a todos los procesos de transformación de suelo y de actuación inmobiliaria en todas nuestras áreas metropolitanas; sirvan de ejemplo la controvertida y absurda moratoria hotelera de Barcelona, la indefendible limitación de alturas en la edificación de la legislación madrileña que ya ha acabado –judicialmente- con varios planes, la política territorial desacompasada y torpe de la Comunitat Valenciana o el proteccionismo del plan de comercio vasco, cuya prohibición de centros comerciales acabó en el Tribunal Supremo, por no hablar de la norma andaluza que impone el estudio de género del planeamiento y un sinfín de etcéteras; todo ello aderezado, por supuesto, por la nulidad –llamada radioactiva- de los planes urbanísticos que puede llevar al traste un trabajo de años por un insustancial defecto formal y una tramitación administrativa de tal lentitud que sorprendería hoy incluso a Monsieur Sans-délai, y eso que ya debería estar acostumbrado. En definitiva, dilación e inseguridad jurídica, los dos peores ingredientes en la sopa del inversor, en un urbanismo digno del físico Schrödinger, en el que nunca se sabe si el plan está vivo o muerto hasta que hay sentencia firme, y eso acontece con lustros de retraso.

Debo reconocer que no creo que Madrid –ni ninguna ciudad española- vaya a poder competir, seriamente, por posicionarse como el nuevo epicentro de las finanzas europeas, mucho más allá de lo que ocurra con el urbanismo, pero menos podría todavía cuando la visita de un contemporáneo amigo del personaje de Larra –por ejemplo, ejecutivo de un gran banco de inversión- pueda llevarle diez años hasta tener un lugar donde levantar su sede y otros tantos en tener la seguridad de que un tribunal no anulará la licencia que le autoriza a ejecutarla o el plan en que ésta se sostiene. Nuestros políticos insisten en poner el acento en lo barato –en impuestos, alquileres y salarios- que les resultaría instalarse en España pero olvidan trabajar en las razones con las que convencer a los inversores de que lo barato no les acabará saliendo caro.

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El fuego urbanizador
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Víctor Soriano | 10-09-2016 | 11:31| 0

Cada vez que hay un incendio forestal –y si este es en un lugar de extraordinario valor ambiental, como el entorno de los dos parques naturales que rodean la ciudad de Xàbia- surgen algunas reacciones, que más que de tristeza, de solidaridad o de rabia frente a los desalmados que son capaces de armarse de una garrafa de combustible y quemar un bosque, se centran, rápidamente, en los espurios y ocultos intereses tras el fuego, en cómo el Club Bildelberg, los Illuminati y el Contubernio de Múnich se alían para mandar a un psicópata con gasolina a quemar lo primero que se encuentre. Pero no, no, no y mil veces no, los incendios forestales no son fruto de una conspiración inmobiliaria para especular con el suelo, diga lo que diga la cultura popular, el más hater de los influencers de Twitter –dispuesto a contradecir, incluso a Greenpeace- o el mismísimo presidente de la Generalitat.

Y es que, a pesar de lo electoralmente rentable o de lo cómodo que pueda ser dar esta insostenible justificación al inexplicable fenómeno de la piromanía –que, sin duda, obliga a un mayor esfuerzo en prevención y vigilancia y merece el endurecimiento de las penas y, especialmente, el efectivo cumplimiento de la responsabilidad civil que llevan aparejada- urbanizar el suelo forestal incendiado es prácticamente imposible en nuestro ordenamiento jurídico, y quien diga lo contrario, falta ostensiblemente a la verdad. Pero ya se sabe, los caminos de la demagogia son inescrutables y, cuando hay fuego, qué mejor que decir que el adversario pasaba por allí con un mechero.

Es más simple que todo el enrevesado debate conspiranoico: la ley estatal de Montes –en una más que posible intromisión inconstitucional en las competencias autonómicas en urbanismo, pero no es lo que nos ocupa- prohíbe taxativamente urbanizar el suelo forestal incendiado, al menos durante 30 años salvo, claro está, que estuviese previsto con anterioridad al incendio; algo que es prácticamente imposible en España, y más en la Comunitat Valenciana donde casi todo bosque es suelo protegido y esta protección es -afortunada y acertadamente- casi irreversible con la más reciente jurisprudencia de nuestros tribunales. La excepción, no obstante, existe, y es la que permite a los Parlamentos autonómicos o a las Cortes Generales, por ley, levantar la prohibición. Es decir, que para poder urbanizar un suelo quemado hace falta lo mismo que para derogar la ley que prohíbe urbanizarlo: otra ley. Desde luego, no parece una puerta abierta a la reclasificación desmedida y a cambiar pinos por hormigón; argumentación que sólo sostendría sin avergonzarse quien carezca hasta de la más mínima noción de nuestro derecho urbanístico.

Realmente, más que facilitar la especulación, el incendio la complica. A nadie se le escapa que sería mucho más sencillo edificar en un monte antes del incendio que después, porque para hacerlo bastaría la modificación del planeamiento urbanístico, con la, sin duda, mucho menos complicada aprobación municipal y de la administración autonómica; sin un fuego que apagar, sin una ley ad hoc aprobada por el parlamento, sin dar explicaciones, sin levantar la liebre del incendio provocado ni sus consecuencias penales… Pero, claro, contar esto, reconozcámoslo, recibe muchos menos retuits de la muchedumbre enfurecida.

Mientras tanto, tenemos un gobierno empeñado en cambiar la ley para prohibir lo que sólo se puede autorizar por una ley igual que la que podría derogar la prohibición, todo sea por el paripé. Y la maquinaria pesada preparada para entrar, seguro, sin miramientos, a arrasar lo poco que quede en el bosque quemado con la excusa de reforestar, mientras los expertos –entre los mejores del mundo en la materia, algunos valencianos- nos dicen que ahorremos todos esos millones, protejamos el suelo de la erosión y dejemos pasar el tiempo. Pero, no, aquí mejor aplaudamos siempre a los demagogos; porque los malos vicios no se los lleva el fuego.

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Festival Mare Nostrum, vuelva usted mañana
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Víctor Soriano | 10-07-2016 | 21:10| 0

No me gustan los festivales de música. No es que tenga nada contra la música, más bien al contrario, soy un melómano, pero tengo la sensación –no muy desencaminada- de que la música es tan irrelevante en esos eventos como principal es pillarse una tajada de campeonato. Sin embargo, no he podido abstraerme del culebrón que se ha generado a propósito de la fallida celebración del festival Mare Nostrum en la playa de Alboraya.

Me había prometido a mí mismo que no escribiría de este tema pese a que tiene todos los ingredientes necesarios para hacérmelo imprescindible: urbanismo, derecho administrativo, entorno de huerta… y polémica, mucha polémica. Pero he leído la carta que uno de los organizadores del festival Mare Nostrum ha enviado a Las Provincias, su lógica indignación –quizás algo sobreactuada- y su relato y he cambiado de opinión.

A primera vista, parece razonable que el alcalde de Alboraya haya decidido no ponerle su cabeza en bandeja de plata al Ministerio Fiscal y no haya autorizado el festival, que ha acabado cancelándose. Se esperaba que se celebrase este fin de semana. Tan convencidos estaban de ello los organizadores que incluso anunciaron su continuación a pesar de los informes negativos. Al final, no obstante, no se ha escuchado música en la playa de ‘els Peixets’: la policía desalojó a los asistentes este viernes.

Lo  cierto es que el lugar es cualquier cosa menos idóneo: motivos elementales de seguridad y preservación del medio ambiente desaconsejan encerrar a veinte mil personas entre un barranco, una autopista y el mar, todo ello sin accesos asfaltados y sobre un espacio natural –por mucho que, dicho sea de paso, el valor ambiental de ese espacio sea poco más que el del parking de un hipermercado de extrarradio (que he dicho que no me gustan los festivales, pero no por eso voy a ser menos objetivo).

Aun con todo, parafraseo a los inmobiliarios americanos: “ubicación, ubicación, ubicación”. Y los chicos del Mare Nostrum han fallado, sin duda, en la ubicación. No han sabido prever los evidentes riesgos jurídicos (sí, existen y hay que preverlos) a los que se enfrentaban en ese contexto, aderezados por una pugna política difícilmente comprensible, el habitual fenómeno ‘nimby’ (o de oposición a todo lo que se haga cerca de mi casa) personificado en el pseudoecologismo patriotero –y patatero- de Per l’Horta y un ayuntamiento más interesado en imponer su voluntad que en acatar la ley, que les ha generado una falsa esperanza en que el evento sería autorizado –quebrando el principio de confianza legítima y generándoles una lesión en su patrimonio que, si de mí dependiese, sería inmediatamente reclamada a la Administración-.

Pero si hay algo que sí comparto con los organizadores del festival es que les han engañado. Sumidos en una espiral de administración pública lenta e hipertrofiada, llevados de ventanilla en ventanilla, como le pasó al Monsieur Sans-délai de Mariano José de Larra, han acabado hundiéndoles de “vuelva usted mañana” en “venga usted más tarde”. El control administrativo de una actuación de este calado no puede dar un resultado imprevisible, tardío y contrario a los actos propios precedentes, que generaban la confianza de que la autorización llegaría.

A toro pasado, lo importante no ya es si debió autorizarse o no la celebración de un evento de esa magnitud en esa ubicación –salvo, claro está, para sus promotores-. La potestad, del municipio, se ha ejercido rechazando la autorización y, a la vista del interés inusitado que puso el gobierno local en defender el festival, si no se ha acabado autorizando es por motivos de calado. Lo contrario hubiera sido prevaricar. Ahora, lo verdaderamente importante –y necesario- es la reflexión acerca de si es normal que un negocio que comporta una inversión de cientos de miles de euros esté a la expectativa de la autorización administrativa hasta horas antes de abrir las puertas. Si es normal que, entre burócratas, partidos y grupos de presión se ahuyenten las inversiones. Pues, por supuesto, el dinero no compra el derecho a que la administración te dé un “sí” a todo; pero el derecho sí debería imponer a la administración a que la respuesta, afirmativa o negativa, llegue pronto y sin sufrir un dantesco viaje a los infiernos. Porque el dinero ni sufre, ni espera; pero se marcha con su música a otra parte.

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Sobre el autor Víctor Soriano
Víctor Soriano i Piqueras es Abogado en una de las principales firmas españolas, urbanista y doctorando en Derecho Administrativo en la Universitat de València. Tras graduarse en Derecho y en Geografía y Medio Ambiente realizó un máster en Derecho Ambiental en la Universidad 'Tor Vergata' de Roma, además de otros estudios de postgrado, y ha publicado el libro "La huerta de Valencia: un paisaje menguante".